而且还能获得比较充裕的资金

  国家统计局9月17日发布了“2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。初步测算,一二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%、0.5%和0.7%。新房价格环比上涨的城市有55个。一二三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0、0.2%和0.8%。二手房价格环比上涨的城市有43个。这显示,目前房价的整体态势仍然是普遍上涨。

  当然,房价数据也透露出一些房价下行的迹象,主要表现在两个方面。首先,新房房价环比上涨的城市个数减少,由7月的60个减少到8月的55个;而环比下降的城市增多,由7月的3个增加到8月的10个。其次,一线城市二手房价出现了同比下降,降幅为0.2%,是去年6月以来的首次转降。

  可以说,目前的房价走势显露出复杂性,令人难以判断其趋势。实际上,这种复杂性是2017年以来房价走势的基本特征。一方面,不同城市的房价走势出现分化,一些城市上涨,一些城市下降,总是涨跌互现。如果深入调查,还会发现,同一个城市的不同区域,房价走势也有分化现象。另一方面,不同时期的房价走势出现波折,某些时期显现下降的迹象,但过几个月又涨势增强。

  例如,从2018年3月到2018年6月,一线城市二手房价是同比下降;但从2018年7月到2019年8月,一线城市二手房价是同比上升。在2018年2月,新房价格环比下跌的城市个数多达15个,但随后慢慢减少至两三个。因此,今年8月出现的房价下跌城市个数增加、一线城市二手房价同比下降等现象,完全有可能是短期现象,并不预示房价下降趋势的形成,几个月之后,又可能出现房价上涨城市个数增加、一线城市二手房价上涨。

  本轮房价普遍上涨始于2015年下半年,经历了2016年的加速,随后受房地产调控的影响,涨势受到抑制。但在两年多的时间里,房价都是涨跌互现、时涨时跌,形成了僵持的局面,既难以上涨,又难以下跌。表面看来,房价维持了基本稳定,似乎是好事。但实际上,僵持之中也有一定风险。

  之所以形成这种既难涨又难跌的局面,是因为两方面的原因。一方面,房价已经涨到高位,除非有突然爆发的需求,否则难以获得继续快速上涨的动力。与2015年的基数比较,一二线城市房价涨幅大多超过了30%,最高的甚至超过了60%,大大高于2010年-2015年间的房价涨幅。另一方面,房价又得到了上涨预期的支持,而且还能获得比较充裕的资金,这让开发商和投资者不愿意降价出售,使得房价又难以下跌。过去十几年,当房价下跌到一定程度,就会有刺激政策出台,使房价“报复性上涨”,因此,目前有相当多的开发商和投资者盼望刺激政策,仍然对房价持上涨预期。在这种预期下,房地产市场的“吸金”能力相当强,使资金通过各种渠道流入。近年房地产贷款余额增速一直比较高。

  从以往的经验看,对房价走势影响最大的是货币政策,尤其是利率调整。上一个降息周期是在2014年11月至2015年10月,随之而来的就是房价大幅上涨。现在,开发商和投资者也在盼望货币政策转向宽松,尤其是降息。期待降息后,房价可以再度加速上涨。而这又会导致一定的房价泡沫和金融风险。因此,央行8月初通过电视会议部署下半年工作时,特别指出,要持续加强房地产市场资金管控。这是防范化解重大金融风险的重要措施。

  9月17日,央行开展1年期MLF操作2000亿元。此前,有很多分析人士认为,央行会小幅下调MLF利率,以此引导LPR下降,从而降低实体经济的融资成本。但是,央行维持MLF利率不变,仍为3.3%。

  因此,引导LPR下降需要审慎操作。央行这次没有下调MLF利率,显示了战略定力,也有利于“房住不炒”的原则真正落实。今后一段时间,还需要进一步落实房地产长效管理机制,对于货币政策而言,就是要持续加强房地产市场资金管控。