防止房地产市场出现“羊群效应”

  近日,湖北省恩施市房地产协会发布通知,针对部分楼盘采取大幅度降价方式促销,提出预警和整改措施,并表示对备案价格的下限底价进行制度性约束,确定降价幅度比例区间,引起了社会的极大关注。市场关注的焦点是,这是否是三四线城市的房地产市场即将开始掉头向下的前奏,对房地产市场整体趋势的担忧已经远远超过了个体事件本身。

  从目前情况看,中国房地产市场结构性“分化”的格局已经显现。数据显示,今年一季度,重点城市商品住宅成交面积同比下降了14%,但一二线城市成交回暖,北上广深等大城市成交面积增幅总体上还比较大,一线月份土地成交价格同比翻番。三四线城市的回调比较明显,房地产去库存的压力再现,同是三四线城市,因城市区位、产业、人口、潜力不同,也会大不一样。有数据表明,长三角城市群中,温州、常州、常熟、金华、无锡、台州、镇江等地4月份土地成交量价齐升。应该说,恩施的现象只是房地产市场分化下的一个涟漪,不能算作三四线城市房地产市场走势逆转的信号。

  目前地方财政收入对土地的依赖还比较大,房地产市场的分化无疑加剧了部分地区的财政收支矛盾。从财政收入来源看,发达地区往往是一二线城市集中的地区,由于实体经济强、产业发展好、优质企业多,税源相对更广,实体企业税收对财政收入的贡献比较大,财政收入相对稳定,对房地产市场的波动性影响可控。而三四线城市,尤其是部分内陆省份的城市,由于产业发展滞后,其财政收入严重依赖房地产市场,房市的异常波动会对地方财政造成较大的冲击。近年来,国内外经济环境深刻变化,经济下行压力加大,财政收入增长出现放缓,部分欠发达地区财政收支出现缺口。今年实施大规模减税降费后,各地普遍反映,财政增收更加困难。中央的逆周期调节政策中,扩大了赤字,增加了债券发行规模,弥补地方收支缺口,缓解了地方收支矛盾。但是,各地财政支出刚性攀升的情况依然存在,抓收入依然是各级财税部门的重要工作。在这样的背景下,不难理解恩施市稳定房价的行为。

  从我国房地产市场周期来看,房地产市场经过了长期繁荣后,即将迎来调整期。支撑房地产市场长周期的动力中,一是来自于城市化和人口迁徙的驱动作用正在减弱,2018年我国城镇化率为59.58%,虽然离发达国家还有较大差距,但如果考虑人口结构的变化,尤其是人口老龄化的问题,很大一部分农村老龄人口难以进入城市,人口红利对房地产市场的推动作用大不如前。二是居民收入对房价的支撑作用在减弱。全国居民人均可支配收入从2009年到2018年十年涨幅达到了156.6%,而同期全国商品房销售均价上涨了98.6%,虽然居民收入增速跑赢了同期房价,但是考虑到收入结构的变化,更多的收入集中到高净值人群,低收入的居民有意愿,但是缺乏购买力。因此,房地产周期进入了一个调整期,我国房地产市场正在逐渐由增量房市场时代步入存量房市场时代。在调整期内,房地产市场的动力主要来源于对住房提升改善的驱动,高端的住宅需求将是未来发展的重点方向。

  近年来,国家坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”根本定位,对房价出台了严格的调控措施,很大程度上平抑了房地产市场的周期波动,为房地产的发展把稳了舵,也为经济社会大局稳定奠定了基础。进入房地产市场调整期后,主要驱动力转换,结构性分化加快,如何调控三四线城市的房地产市场将面临两难,应当做好稳房市与控房价之间的平衡。一是加快户籍制度改革,全面放开三四线月,国家有关部门已经明确,对城区常住人口100万~300万的II型大城市将全面取消落户限制,其实可以进一步扩大范围,把三四线城市全部纳入户籍制度改革中来,制定可操作的具体措施。二是出台房地产长期发展的系列政策。公共服务方面,要全面推行财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩机制,着力解决好教育、医疗等随人走的问题。土地政策上,要完善人地挂钩机制,充分考虑进城落户人口数量和流向,合理安排城镇新增建设用地规模。同时,加快各相关领域的配套政策,确保城镇化进程顺利推进。三是对房地产市场进行规范。一方面,以市场为主体,以资本为纽带,推动房地产企业兼并重组,形成合理的供给体系和结构,引导企业适应房地产市场转型需要,提供更多高质量的住房,避免一些低水平的项目。另一方面,对房地产企业和中介公司进行自律管理,通过行之有效的自律管理,规范房地产市场秩序,防止房地产市场出现“羊群效应”,有效控制房地产市场可能出现的风险。此外,还应及时向社会发布房地产市场信息,使房地产运行更加公开透明,引导公众回归理性,稳定社会预期。