预计未来每个月房地产投资累计增速将下降0.6-

  预计未来每个月房地产投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点,全年投资增速为7%-8%

  分城市能级看,一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在2018年的1月、5月和5月见顶回落,目前各线城市投资均已出现见顶迹象,印证投资拐点已现。图/视觉中国

  恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员,中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年,长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作,作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告(2014)》、国家标准《保障性住房项目贷款业务规范》、《个人住房贷款业务规范》等,是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产行业首席分析师。

  【财新网】(专栏作家 夏磊)年初,市场普遍对今年的房地产开发投资较为悲观,我们基于对分线城市、分项数据的调研和预测,对投资的判断处于较乐观的水平。年初至今,房地产投资强劲远超市场预期,1-5月累计投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比2018年全年提高1.7个百分点,但较1-4月下降0.7个百分点。我们判断房地产投资的拐点已至,预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点,全年投资增速为7%-8%。

  本文将从房地产投资的领先指标、实物和价格因素、成本结构等三个维度入手,分析当前房地产投资为何如此强劲?拐点又为何已现?

  土地是房地产投资的原材料,这决定了拿地是房地产投资的领先指标。一方面,获得土地使用权的房企,在取得施工许可证之后,方可开工施工。另一方面,土地购置费按实际发生额纳入投资,分期付款和分期开发均分期计入,因此投资中的土地支出也滞后于拿地。全国来看,土地成交领先房地产投资6-9个月;分城市能级看,一线个月,二线个月,三四线个月。

  从领先指标来看,2018年拿地高峰进入开工、施工期,推动投资走强。2015-2018年,土地成交增速持续提升,2015年2月,300城住宅用地成交规划建筑面积累计同比下降52%,之后不断回升,在2018年5月达到32%的增长高点。2018年,300城宅地成交建面9.1亿平方米,创2014年以来新高。这部分新供给土地,在2018H2-2019H1集中进入开发阶段。

  从实物和价格因素来看,施工加快带动实际投资大幅提速,价格因素对投资的拉动稍有减弱。2019年1季度,房地产投资累计增速11.8%,较2018年全年提高2.3个百分点;其中,实际投资增速7.9%,提高4.0个百分点,主要因为施工加快,有三方面原因:一是2018年拿地高峰进入集中开发阶段;二是去年底今年初宽货币向宽信用传导、部分城市调整调控措施,带动年初销售增速回升,房企加快开工、复工以配合销售;三是2015-2016年牛市中销售的期房临近交房期,竣工自2018年10月以来总体改善;2019年1季度,房地产投资价格指数增速3.9%,降低1.7个百分点,主要受PPI见顶后持续回落影响,同期,PPI累计同比增长0.2%,降低3.3个百分点。

  从成本结构来看,施工加快和单位建安成本企稳共同推动建安支出提速,土地支出增速仍较快。2019年1-4月,剔除土地购置费后的建安支出同比增长5.5%,较2018年提高8.7个百分点,建安投资由降转升,一是由于房屋施工面积提高3.5个百分点至8.8%;二是由于单位建安支出增速见底回升,从-8.0%收窄至-3.0%,主要受益于2018年行业集中度显著提升而大型房企精装修比例更高;同时,2019年1-4月土地购置费同比增长29.7%,主要因为2018年土地成交价款增速较高,滞后表现在土地投资支出上。

  从领先指标来看,拿地见顶回落已经一年,决定了当下就是投资拐点。2018年5月以来,300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落,2019年5月降至5%。分城市能级看,一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在2018年的1月、5月和5月见顶回落,目前各线城市投资均已出现见顶迹象,印证投资拐点已现。

  从资金流入看,下一阶段,银保监会重点整治资金违规流入房地产,将在资金端制约房地产投资。5月17日,中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果,促进合规建设”工作的通知》,针对银行机构、非银机构,列明多项房地产相关整治要点,严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为,预计房企到位资金增速将持续回落。

  作者为恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员,中国人民大学财金学院金融硕士业界导师